A jogász válaszol

I. Az elmúlt hónapokban tagjaink több alkalommal kerestek meg a Magyar Honvédség keretében mûködõ lakhatási támogatások minél szélesebb körû megismerése érdekében. Rovatunk ennek keretében e hónapban a lízingszerzõdés sajátosságait kívánja röviden bemutatni.

Miközben a lízingszerzõdésnek a jelenleg hatályos 1959. évi IV. törvényben (Ptk.) nincsenek meg a külön polgári jogi szabályai, számos jogszabály érinti ezt az ügylet-fajtát.

Jogi szabályozásunk a lízingszerzõdés két típusát különbözteti meg. Egyik (és egyben jelentõsebb) fajtája a pénzügyi lízing, amely a II. világháborút követõen az Amerikai Egyesült Államokban jelent meg elõször, a nagyberuházások tõkeszükségletének biztosítása érdekében.

A lízingbe adó ebben az esetben csak a vonatkozó törvényben meghatározott hitelintézet vagy szakosodott lízingtársaság lehet! Az ingatlan tulajdonjogát - a lízingbe vevõ megbízása alapján – abból a célból szerzi meg, hogy azt a lízingbe vevõ használatába adja, egy határozott idejû (legalább egy év idõtartamra szóló!) írásbeliséghez kötött szerzõdés keretében. A lízingbe adó és a lízingbe vevõ között ezáltal egyfajta hitelezési jogviszony jön létre, hiszen a lízingbe adó tulajdonképpen az ingatlan megszerzéséhez nyújt anyagi fedezetet. A lízingbe vevõ jogosulttá válik az ingatlan használatára, birtoklására, hasznainak szedésére (pl. albérletbe adható) a szerzõdésben meghatározott mértékû és ütemezésû díj fizetése ellenében. A díj tartalmazza az ingatlan megelõlegezett vételárát, a lízingkulccsal (lízingszorzóval) megnövelt értéken. A szerzõdés megkötésével, a használatba adás idõpontjától a lízingbe vevõ viseli:

1., a kárveszély átszállásból származó kockázatot, annak ellenére, hogy nem tulajdonos (hiszen a tulajdonjog fenntartása a lízingbe adó részérõl csupán egyfajta biztosítékot jelent);

Így kénytelen viselni mindazt a kárt, amelynek megtérítésére a polgári             jog szabályai alapján nem lehet kötelezni senkit sem (pl. villámcsapás). A késõbbi komoly anyagi veszteségek elkerülése érdekében (pl. az ingatlan elpusztulása vagy jelentõs értékcsökkenése) ezért általában a lízingszerzõdéshez biztosítási szerzõdés is kapcsolódik.

2., a közvetlen terheket (ideértve az ingatlan fenntartási költségeit is).

Mindezek fejében a lízingbe vevõ jogosultságot szerez arra, hogy a futamidõ, azaz a szerzõdésben meghatározott idõtartam lejártával, a teljes tõke- és kamattörlesztõ rész, valamint a szerzõdésben meghatározott maradványérték kiegyenlítése esetén az ingatlanon tulajdonjogot szerezzen, vagy tulajdonosként más személyt nevezzen meg.

A futamidõ alatt is megszerezhetõ a tulajdonjog, amennyiben a teljes lízingdíj kiegyenlítésre kerül.

A lízingbe adó átruházza az ingatlan adásvételi szerzõdésébõl eredõ jogait is a lízingbe vevõre, ezáltal engedményezve részére a hibás teljesítésbõl eredõ jogok érvényesítésének a lehetõségét is (pl. szavatossági jog). A lízingszerzõdés felmondására bármelyik fél részérõl a határozott idõ letelte elõtt csak kivételesen, súlyos szerzõdésszegés esetén kerülhet sor. A szerzõdések általában ezeket külön is nevesítik. Sajnálatosan a leggyakoribb rendkívüli felmondási ok a lízingbe adó részérõl akkor következik be, amikor a lízingbe vevõ elmarad a lízingdíjak megfizetésével. A súlyos szerzõdésszegés következményeként a lízingbe adó:

- a jövõben esedékessé váló részleteket lejárttá teheti, azaz a hátralékos teljes lízingdíjat egy összegben követelheti, lemondva ezzel az ingatlan tulajdonjogáról vagy

- elállhat a szerzõdéstõl, ezt követõen ismét birtokba veheti az ingatlant és olyan mértékû kártérítést követelhet, amely olyan helyzetet teremt, mintha a lízingbe vevõ szerzõdésszerûen teljesített volna. Mindezek alkalmazását megelõzõen a lízingbe adó – a mulasztás pótlására lehetõséget biztosító ésszerû határidõ kitûzésével – fel kell, hogy szólítsa írásban a lízingbe vevõt.

II. Fenti konstrukció igénybevétele több szempontból is elõnyt jelenthet az állomány tagja részére. Egyrészt, tekintettel arra, hogy az ingatlan tulajdonjogát a szerzõdéskötéskor nem szerzi meg, nem kell vagyonszerzési illetéket fizetnie, másrészt lehetõsége nyílik arra, hogy a lakáscélú támogatásokkal összefüggõ feladatok ellátásáról is szóló 63/1995. (HK 33.) HM utasítás (Ut.) 2007. február 01-jétõl hatályba lépett módosítása alapján albérleti díj hozzájárulásban részesüljön – mely alatt a lízingdíjat is érteni kell! – a 6/1994. (IV. 30.) HM rendeletben (R.) meghatározott feltételek fennállása esetén. Nem tartozik bele azonban a lízingdíj címén folyósított albérleti díj  összegébe az elõtörlesztési céllal fizetett összeg, valamint a lízingszerzõdés megkötésének elõfeltételeként meghatározott pénzösszeg.

Albérleti díj hozzájárulásra jogosult a hivatásos állomány tagja, valamint az öt év szolgálatot már letöltött és legalább tíz év szolgálatot vállalt szerzõdéses tiszt és tiszthelyettes. A szerzõdéses tisztesi állomány ezen támogatási formára nem jogosult. A hozzájárulás a szolgálati hely szerinti vonzáskörzetben lévõ albérlet (lízingelt ingatlan) esetén, kérelemre folyósítható.

Vonzáskörzetnek kell tekinteni a R. alapján:

„a) a lakásellátási körzetben lévõ településeket, továbbá

b) azokat a településeket, amelyek a szolgálati hely szerinti helyõrségi település közigazgatási határától közforgalom számára nyitott úton mért 40 km-es távolságon belül vannak, vagy

c) amelyektõl a szolgálati hely szerinti helyõrségi település menetrend szerint közlekedõ tömegközlekedési eszközzel – a járat üzemeltetõje által közzétett menetrend szerint – legfeljebb egy óra alatt megközelíthetõ.”

Az erre rendszeresített formanyomtatványon benyújtott kérelem elbírálásról, valamint a R.–ben meghatározott mértékû díj fizetésérõl az állományilletékes parancsnok dönt.

A Honvédszakszervezet annak érdekében, hogy tagjaink minél szélesebb körben vehessék igénybe az ingatlan-lízing keretében a lakhatási támogatási formák kibõvített körét, az OTP Lakáslízing Zrt.-vel, valamint a Bodrogi Bau Kft.-vel kötött szerzõdés alapján segítséget nyújt a megfelelõ lízing-konstrukció kiválasztásához.